숭슝쓩의 블로그

안녕하세요. 숭슝쓩입니다. 
제가 미국주식에 투자를 하면서
2,000달러 정도가 예수금으로 있는데요.

그냥 두자니 아까웠는데 유튜브에서 #오건영 전문가님의 말씀을 듣고
외화RP 투자를 하면 좋겠다 싶어 찾아보게 되었습니다.
원달러 환율이 급락한 시점이지만.. 팔기엔 아깝고..
마침 미국 금리도 높고 해서 단기로 RP투자 해보는 것도 나쁘지 않을 것 같아서
외화 RP 투자에 대해 알아보았습니다.

 
 
요즘처럼 고금리 기조가 이어질 때, 예금보다 조금 더 높은 수익률을 원하면서도 안정적인 자산 운용을 찾는 분들이 많죠.
그럴 때 활용하기 좋은 투자처 중 하나가 바로 **"외화 RP(Repurchase Agreement, 환매조건부채권)"**입니다.
이번 글에서는 키움증권 외화 RP 상품이 어떤 건지, 투자 방법과 유의사항까지 상세히 정리해드릴게요.
 
 

📌 외화 RP란?

외화 RP(환매조건부채권)는 증권사가 국공채 등의 채권을 담보로 외화를 맡기고 일정 기간 후 다시 사들이겠다고 약정한 상품이에요.
쉽게 말해, 외화로 운용되는 단기 예금성 상품이라 보시면 됩니다.

• 주요 통화: USD(미국 달러) 기준
• 투자 기간: 1일 단위부터 선택 가능 (보통 단기 투자용)
• 예상 수익률: 연 4% 내외 (2025년 5월 기준, 시장 상황에 따라 변동)
• 환매 조건: 자동 만기 환매 / 중도 매도 가능

✅ 외화 RP의 장점

• 💰 상대적으로 높은 금리: 외화 기준 금리에 연동돼 예금보다 수익률 우위
• 🛡️ 안정성: 채권 기반으로 위험도 낮고, 원금 손실 가능성 낮음
• 🔁 유동성 확보 용이: 중도 환매 가능, 자금 운용에 유연함
• 🪙 달러 자산 운용 가능: 환차익까지 고려하면 더 높은 실질 수익률 가능

🏦 키움증권 외화 RP 투자 방법

1️⃣ 키움증권 외화계좌 개설

• MTS(영웅문S 글로벌) 또는 HTS(영웅문G) 에서 외화계좌 개설 가능
• 기존 키움증권 계좌 보유자는 비대면 5분 내 개설

2️⃣ 외화 환전 or 송금

• 원화 → 달러 환전 필요 (앱 내 환전 가능)
• 또는 이미 보유 중인 USD를 입금해도 OK

저는 이미 예수금에 있던 돈이라 따로 송금할 필요가 없었습니다.
 
 

3️⃣ 외화 RP 매수

• 영웅문S 글로벌 > 상품 > 외화 RP 메뉴 선택
• 원하는 투자 금액과 기간(1일~30일 단위) 설정 후 매수

4️⃣ 만기 시 자동 환매 or 재투자

• 매도하지 않으면 만기 시 자동 환매 --> 자동으로 예수금 계좌에 입금, 매수 가능 상태로 전환
• 또는 자동 재투자 설정 가능 (일종의 달러 예치로 운용)

⚠️ 투자 시 유의사항

항목설명

🔄 환율 변동	수익률은 달러 기준이며, 환전 시 환차손/환차익 발생 가능
⛔ 원금보장 아님	채권 기반 상품이지만, 이론상 손실 가능성 존재 (매우 낮음)
💱 매수 단위	100달러 단위로 매수 (최소 100USD 필요)
📉 금리 변동	미 연준 정책에 따라 RP 수익률 수시 조정

✅ 투자 흐름 요약

1. 달러 예수금 보유
   (환전하거나, 해외주식 매도 후 잔액 등)
2. 외화 RP 매수
   • 1일~30일 단기 운용 가능
   • 투자 중에는 해당 금액만큼 주식 매수 불가
3. 만기 or 중도 환매
   • 만기 시 자동으로 예수금에 이자 포함 입금
   • 해외주식 즉시 매수 가능

📌 주의사항

✍️ 마무리: 외화 RP는 어떤 사람에게 적합할까?

다음과 같은 분들에게 외화 RP 투자는 유용할 수 있어요:

• 👉 고정 수익을 선호하는 보수적인 투자자
• 👉 단기 여유 달러 자금을 굴리고 싶은 분
• 👉 환율 하락에 대비하면서도 달러 자산 확보를 원하시는 분

외화 RP는 금리 환경이 높은 지금 같은 시기에 예금보다 유리한 대안이 될 수 있는 상품입니다.
다만, 환율 리스크와 환전 수수료 등을 고려해서 투자하시길 바랍니다.
 
저의 경우엔, 이자소득세 제외 후 1.33달러를 받게 된다고 하는데요!
7일 후에 결과를 한번 확인해보겠습니다!
 
 
감사합니다.

안녕하세요. 숭슝쓩입니다.

오늘은 런던여행의 필수 아이템이라고도 할 수 있는

고시티 패스에 대해 알아보려고 합니다.

저는 약10일 정도를 런던에 머물게 되는데요,

평일 오전에는 어학원 수업이 있고

주말엔 네덜란드 여행이 계획되어 있어서

런던패스나 런던패스플러스를 사용하기 좀 애매한 부분이 있었습니다.

런던패스나 패스플러스는 이용기간 내에 무제한 방문 가능한 패스인데,

하루를 꽉 채워 2-3곳의 명소를 방문해야

뽕뽑는 정도라고 하는 글들을 봐서

어학원 수업을 들어야 하는 저로서는

선택 이용권을 구매하는 것이 더 합리적이라는 생각이 들었습니다.

그래서 시작일로부터 30일 내에

7개의 명소들을 갈 수 있는 패스를 구매하게 되었습니다.

https://gocity.com/ko/london/passes/explorer?standard-choices=7

요 사이트에서 전체 명소 리스트를 확인해 보실 수 있습니다.

제가 런던에서 꼭 가보고 싶은 명소들은

1. 더 샤드

2. 자유로운 승하차 버스1일 투어

3. 런던탑

4. 웨스트민스터 사원

5. 세인트 폴 대성장

6. 켄싱턴 궁전

입니다.

런던아이도 타보고 싶은데

아쉽게도 25년 3월부터는 선택 이용권에서는 제외 됐더라구요.

그래서 가게 된다면 따로 입장권을 사서 방문할 예정이랍니다.

그리고 도보 투어도 있던데!

이건 런던 시내를 도보로 다니면서 명소에 대한 대략적인 설명을 듣는 투어라고 해요.

내부는 입장하지 않고

외부를 돌아다니며 전반적인 곳들을 훓어볼 수 있는 투어라고 해서

고민중이랍니다!

그리고 선택이용권에서만 가능한 선택지가 있는데

그것은 바로 위키드 뮤지컬 티켓입니다.

영국 가면

뮤지컬은 꼭 한편 보고 싶었는데

선택 이용권에 포함되어 있으니 아주 러키비키인 것 같습니다!

다만, 당일 공연 티켓만 구매 가능하니

잔여석이 없으면 못 볼 수도 있겠네요.

그 점은 참고해서 일정을 짜야 할 것 같습니다!!

제가 선택이용권으로 가려는 곳들을

개별적으로 입장권을 구매한다면

252.5파운드가 필요한데요.

공홈에서는 할인가로 139파운드(약 25만원),

마이리얼트립에서는 약 228,000원에 구매 가능하더라구요.

그래서 저는 마이리얼트립에서 구매했답니다.

(파워블로거가 아니라 내돈내산이랍니다 ㅎㅎㅎ)

비씨(체크)카드로 결제해서

1만원 청구할인도 받을 예정이랍니다!!

티켓 구매 시 참고하세요^^

남은 기간도

여행 계획 잘 짜서

알차게 잘 다녀오면 좋겠습니다!

감사합니다.

안녕하세요. 숭슝쓩입니다.

제가 조만간 런던여행을 하게 되었는데요

워낙 물가가 비싼 곳이다보니

대중교통비도 만만치 않아 보이더라구요!

그래서 어떻게 하면 좀 더 가성비 있게 돌아다닐 수 있을까?해서

알아봤습니다.

런던에서 대중교통 이용하는 방법은 아래와 같습니다.

1. 오이스터 카드(Oyster Card) 사용하기

• 런던의 교통카드로, 현금보다 훨씬 저렴해요.
• 지하철, 버스, 트램, DLR, 오버그라운드 등 거의 모든 대중교통에 사용 가능.
• 공항이나 지하철역에서 구매 가능 (보증금 £5)
• 하루 최대 요금(캡 요금)이 정해져 있어서 하루 종일 타도 일정 금액 이상은 청구되지 않아요.

2. 컨택리스 카드(Contactless Card) 사용

• 한국에서 발급된 비자/마스터/아멕스 카드로도 가능(수수료 확인 필요).
• 오이스터와 동일하게 자동으로 요금 계산 + 데일리 캡 적용!
• 따로 카드 구매 안 해도 되니 간편해요.

3. 트래블카드(Travelcard)

• 1일권 또는 7일권 등으로 사용 가능.
• 장기 체류자에게 유리할 수 있으나, 일반 여행자에겐 오이스터/컨택리스가 더 유리한 경우가 많아요.

4. 버스만 타면 더 저렴

• 버스는 단일 요금제로, 한번 타면 £1.75 (2025년 기준)이고,
• 한 시간 내에 갈아타도 추가 요금 없음!
• 지하철보다 저렴하게 런던 시내를 구경할 수 있어요.

5. Zonal 시스템 이해하기

• 런던은 요금 구역(Zone 1~9)으로 나뉘어 있고, 중심부일수록 요금이 저렴해요.
• 여행지는 보통 Zone 1~2에 몰려 있어서 이 안에서 움직이면 교통비도 최소화할 수 있어요.

제 일정은

5월 17일 런던 도착해서 숙소로 이동

18일~22일까지는 런던 내 여행

23일~25일 네덜란드 여행

25일 런던 도착

~31일까지 런던 여행

31일 한국으로 출국

이런데요.

이 일정으로는 위와 같은 조합으로 대중교통 이용하면

더 좋다고 합니다.

오이스터 카드를 두가지 방식으로 사용할 수 있다고 하는데요,

입국, 출국처럼 하루만 대중교통을 이용하는 경우에는 PAYG카드를,

런던에 내내 있으면서 여행하는 경우에는

트래블카드를 사용하면 합리적일 것 같습니다!! 

✅ 요약 정리

• 오이스터 카드 = 카드 실물 자체 (보증금 £5)
• 그 카드에 돈을 넣어서 쓰면 → PAYG
• 그 카드에 정액권(7일권 등)을 충전하면 → 트래블카드 방식

📌 즉, 오이스터 카드 하나만 사면
→ 평소에는 PAYG로 쓰고
→ 많이 이동할 땐 트래블카드 충전해서 무제한 이용 가능!

💡 전체 카드 구성 요약

• 오이스터 카드 1장만 구매 (보증금 £5)
• 여기에 트래블카드 2회 충전 (7일권 × 2)

✅ 총 충전 비용(Zone 1–2 기준)

• 트래블카드 7일권 × 2 = £42.70 × 2 = £85.40
• PAYG (5/17 + 5/25) = 대략 £12 내외

👉 약 £100 정도면 2주 이상 런던에서 마음껏 대중교통 이용 가능!

이제 정말 런던여행이 코앞으로 다가왔는데요!

또 하나씩 잘 준비해서

잘 다녀와야겠습니다.

감사합니다.

안녕하세요. 숭슝쓩입니다.

앞선 포스팅에서 신생아 특례 주택구입자금 대출에 대해 알아보았는데요.

이용기간이 10년부터 30년까지로 선택할 수 있습니다.

이용기간이 짧을수록 특례금리가 낮았는데요.

그래서 이용기간에 따른 장단점이 궁금해서 정리해 보았습니다.

만기가 길수록 더 유리한지 여부는 상황에 따라 달라지지만, 일반적으로는 다음과 같은 장단점이 존재합니다. 이를 바탕으로 유불리를 따져볼 수 있습니다.

1. 만기가 길수록 유리한 점

✅ 월 상환 부담 감소

• 원리금균등 또는 원금균등 상환 시, 만기가 길어질수록 매월 갚아야 하는 금액이 줄어듭니다.
• 육아, 양육비 등 고정지출이 많은 신혼·신생아 가정에게 현금흐름을 안정적으로 유지할 수 있다는 장점이 있음.

✅ 조기상환 시 부담 적음 (중도상환수수료 면제)

• 신생아 특례보금자리론은 중도상환수수료가 없기 때문에, 장기로 설정해도 필요 시 빨리 갚을 수 있어 유연함이 있음.
• 예: 30년 만기로 설정해도 3년 이후 중도상환 수수료 없이 조기상환 가능 → “낮은 월납입액”을 선택하면서도 “빠른 상환” 가능.

❗ 2. 만기가 길수록 불리한 점

❌ 총이자 부담 증가

• 만기가 길면 전체 이자 부담은 확실히 증가합니다.
• 예시로 3억 원을 연 3% 금리로 각각 20년 vs 40년 동안 원리금균등으로 갚는 경우:
  • 20년 만기: 총이자 약 1억 1,000만 원
  • 40년 만기: 총이자 약 2억 500만 원
  • → 40년 만기가 약 9,500만 원 더 많은 이자를 부담

❌ 담보활용 기간 제한 (추후 매매나 추가 대출 시 불리)

• 담보 설정이 오래 유지되므로 집을 팔거나 담보대출을 추가로 받기 어렵거나 불리할 수 있음.

💡 결론: 누가 장기 만기를 선택하면 유리한가?

반면,

예시를 통해 한번 비교해 보겠습니다.

• 만기가 길어질수록 월 부담은 줄어들지만,
• 총 이자 비용은 크게 증가합니다 (30년은 10년보다 약 2억 가까이 더 냄).

• 3.2% → 4.16%로 상승하면 월 납입액이 크게 증가합니다.
• 총 이자부담은 30년 기준 약 1억 가까이 더 증가합니다 (278만 → 376만).

신생아 특례대출 최대 가능 금액인 5억원을 30년 만기로 빌렸을 때(특례금리 3.2%, 이후 4.16%)

최초 5년 간은 월 216만원 가량을 월 상환금으로 납부하게 되고,

특례금리 적용 기간이 끝난 이후로는 4.16%의 금리를 적용받아 243만원 가량의 월 상환금이 발생하게 됩니다.

각 가정의 상황에 맞게

만기 설정하셔서 대출 이용하시면 되겠습니다.

안녕하세요. 오늘은 신생아 특례 구입자금 대출에 대해 알아보겠습니다.

이 대출은 정부에서 지원하는 주택도시기금 대출로써, 특정 조건을 충족하는 가구에게 주택 구입 자금을 저금리로 지원하는 제도입니다.

신생아 특례대출 신청 자격(아래의 요건을 모두 충족하는 자)

 - 자녀 요건: 2023년 1월 1일 이후 출생아 또는 입양아를 둔 가구

                 : 신청일 기준으로 2년 이내에 출생 또는 입양한 자녀가 있어야 함

 - 소득 요건: 부부 합산 연 소득 1억 3천만 원 이하, 맞벌이인 경우 2억원 이하(부부 각 1인의 소득이 1.3억원 이하)

 - 자산 요건: 신청인 부부 합산 순자산 가액이 4억 8,800만원 이하(임대 준 임대차계약서 상 전세금은 부채로 인정)

 

 - 주택 소유 요건: 신청인 및 배우자 모두 무주택자이거나

                          : 신청인 및 배우자 합산 1주택인 경우. 단, 1주택자의 경우 대출 싱행 후 2년 이내 기존 주택 처분 조건

대상주택

 - 매매가 9억원 이하이면서

 - 주거 전용면적이 85m2(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역 100m2) 이하

.

대출한도

 - 다음 중 작은 금액으로 산정

1. 최고 5억원 이내(LTV, DTI 적용)

  - DTI: 60% 이내

  - LTV: 70% 이내(생애최초 주택구입자의 경우 80% 이내)

대출금리

1. 특례금리 적용 시 금리(기본 5년 / 추가 출산 자녀 1명 당 특례 금리 5년 연장 / 최대 15년 특례금리 이용 가능)

2. 특례금리 적용 종료 시 금리

(예시) 서울에 사는, 자녀가 1명인 부부 합산 연소득이 1억원인 경우 / 대출 이용 기간 30년 설정 시

 - 최초 5년 간 2.9% 특례금리 적용

 - 5년 이후~30년까지 4.16% 금리 적용

이용 기간

 - 10년, 15년, 20년, 30년

상환방법

 - 비거치

 - 1년 거치 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환 또는 체증식 상환

중도상환수수료

 - 3년 이내에 중도상환된 원금에 대하여 대출실행일로부터 경과일수별로 1.2% 한도 내에서 부과

유의사항

 - 실거주의무

  : 대출받은 날로부터 1개월 내에 대출받은 주택에 전입 후 2년 이상 실거주

  : (유예1) 기존 임차인의 퇴거지연, 집수리 등 1개월 이내 전입이 어려운 경우 사유서 제출 시 2개월 전입 연장 가능

    (유예2)  질병치료, 타 시도로 근무지 이전 등 불가피하게 실거주 못하는 새유가 대출접수일 이후 발생 시 최대 3년동안 실거주 적용 유예(단, 실거주 유예기간 종료 후 3개월 내 미전입 시 기한 이익이 상실되고 대출금 상환해야 함)

 - 입양 상태 유지: 대출일로부터 1년 이상 입양 상태 유지 필요

1주택 유지 의무(2024. 6. 19. 신규 접수분부터)

 - 대출 실행 이후 본건 담보주택 외에 추가주택 취득이 확인된 경우 6개월 이내 추가 주택 미처분 시 대출금 회수

 - (예외1) 상속으로 인한 공유지분 취득 시: 국토교통부로부터 회신받은 날로부터 3개월 이내에 처분

    (예외 2) 상속으로 인한 단독주택 취득 시: 국토교통부로부터 회신받은 날로부터 6개월 이내에 처분

    (예외 3) 혼인신고 전에 배우자가 주택을 소유한 경우: 혼인신고 이후 3년 내 처분한 경우

    (예외 4) 분양권(조합원 입주권 포함)을 취득한 경우: 3년 내 처분한 경우       

저는 좀 더 가독성있게 글을 쓰느라고

조금씩 빠진 내용들이 있을 수 있습니다. 

더 세부적으로 알고 싶으신 분들은 아래 링크에서 확인하시면 되겠습니다.

https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030801.jsp

안녕하세요. 숭슝쓩입니다.

오늘은 수도권에서 3억대 갭으로 투자할 수 있는 단지들 소개 2탄입니다.

*모든 투자의 책임은 본인에게 있습니다.

앞에 단지들에 대한 분석글은

이전 포스팅을 참고해주세요.

바로 시작하겠습니다.

1. 전농 sk

24평 매매 7.8억 / 전세 4.2억 / 갭 3.6억

33평 매매 8.8억 / 전세 5.1억/ 갭 3.1억

전농sk는 2000년식의 2000세대 가까운 대단지입니다.

초등학교가 도보로 2분거리에 있고

단지 앞 상가도 매우 잘 들어차 있습니다.

아쉬운 점은,

답십리공원의 영향으로

뒷 동들은 경사가 매우 심하단 것입니다.

그럼에도 대단지+청량리역세권의 영향 안에 있는 지역

+상당한 균질성의 메리트를 가진 단지입니다.

전농뉴타운은 아직도 개발이 진행중인 것으로 보이는데요,

이후 재개발이 모두 완료되면

더 균질성 좋고 살기 좋은 동네가 되지 않을까 싶습니다.

59타입에서 어느 동이 로얄인지에 대해

거주자분께서 잘 정리해주셨네요.

참고하시면 좋을 것 같습니다.

24평형은 두개의 구조로 나뉘어 있는데,

하나는 방2개 화장실 1개+복도식

다른 하나는 방3개 화장실1개+계단식 구조입니다.

같은 평형인데

방의 개수, 그리고 계단식의 차이에 따라

매매가가 차이가 많이 나는 것을 볼 수 있습니다.

그렇지만 아이러니하게도...

상승장때에는 그냥 많이 팔린게 장땡인 모습입니다.

방의 갯수가 더 적지만 세대수가 많은 구조가 더 높은 최고가를 찍었네요.

20평대 대비했을 때

30평대가 아직 회복이 더 느린 것 같습니다.

그래도 매매거래가 꽤 많이 있고,

가격도 차근차근 올라오는 모습이네요.

33평: 최고가 대비 하락률 20%

24평: 최고가 대비 하락률 12%

비슷한 투자금이라면

더 싸고 넓은 33평형을 선택하는 것이 좋겠네요.

래미안위브는 25년 1월 이후

서울 전역에서 15번째로 많이 팔린 단지입니다.

동대문의 (구)대장은 래미안크레시티인데

래미안위브가 거래수가 가장 많았던 건

갭메우기가 아니었을까 추측해봅니다.

전농sk는 래미안위브만큼 신축도 아니고

역세권도 아닌데!

그래도 저정도 거래량을 보여준 것은

그 나름 선호도가 있다는 것이겠죠!?

장안현대홈타운과 장안래미안2차도

10위권에 보이는데..

제가 장안동에서 놓치는 무언가가 있을지도 모르겠네요;;

좀 더 알아봐야겠습니다.

2. 양평 성원

31평 매매 9.2억 / 전세 6억 / 갭 3.2억

양평 성원은 선유도역 역세권에 있는 단지로

32평형대 단일 평수로 이루어져 있습니다.

 

 

주변으로 초중고가 다 모여 있고

역과의 거리도 도보로 13분 정도로 가까운 편입니다.

 

중심 업무지구인 여의도역, 강남역까지 한번에 갈 수 있는

9호선이 있는 곳이기에 소규모 단지임에도

거래가 꽤 활발해 보입니다.

 

아쉬운 점이 있다면 주변 균질성이 너무 떨어지고

나홀로 소규모 단지라 인프라가 부족합니다.

최고가 대비 하락률 11%로

꽤 많이 오른 모습이네요.이게 역세권의 힘인가 봅니다..!

3. 신림푸르지오1차

31평 매매 9억 / 전세 매물 없음(6억 가능) / 갭 3억

신림푸르지오 1차는 21년차 된 대규모 단지입니다.

역세권이라고 하기엔 아쉬운 위치에 있습니다만

거래량에서 볼 수 있듯이

전세수요가 꾸준히, 아주 많은 모습입니다.

매매거래량보다 전세거래량이 많은 이유는

살고는 싶지만.. 사기는 싫은 그런 마음때문이 아닌가 싶습니다.

제가 생각한 이유는

바로 균질성이 매우 떨어진다는 점인데요.

초등학교, 중학교를 품고 있는 단지이지만

주변으로는 모두 빌라촌입니다.

2호선이 지도 상에 보이기는 하지만

모두 1.4km 정도로 도보로 20분 이상 걸립니다.

역세권이라 하기 애매하죠?

그래도 단지 내부는 관리가 잘 되어 있어서

쾌적하고 살기 좋아보였답니다. #영등포푸르지오 와 비슷한 느낌이 드는 단지였어요.

최고가가 11.6억까지 갔던 단지인만큼

아직 2.6억가량 안전마진이 있을 것으로 보이며,

전세 매물 수가 0개라서 전세 맞추기도 어렵지 않아 보입니다.

이 단지야말로

'빌라 밭의 아파트'로

이쪽 동네에 살아야만 하는 사람들의 수요를 끌고 있는 단지가 아닐까 하는 생각이 듭니다.

그렇지만 제가 좋아하는 스타일은 아니네요!

최고가 대비 하락률 22%로

오늘 보는 단지들 중에서는 가장 많이 하락해 있는 모습이네요.

매매거래가 많지 않기 때문에 회복이 더딘 것 같습니다.

4. 센트럴파크푸르지오

35평 매매 11억 / 전세 7.3억 / 갭 3.7억

이번 3억갭 단지 소개편에서 처음으로 나오는

신축 단지네요!!

부천 중동 신도시에 있는 주상복합인 센트럴파크푸르지오입니다.

주상복합인만큼 용적률이 900%에 육박하네요.

여기가 대장인 이유는요!

주변에 다 갖췄기 때문인데요.

강남까지 한번에 갈 수 있는 7호선과

좌 현백, 우 롯백

생활 편의시설인 이마트까지 다 갖췄답니다.

그리고 부천사람들이 사랑하는 부천아트센터와 중앙공원까지

바로 옆, 뒤로 끼고 있네요.

아쉬운 점이라면 초등학교까지와 거리가 꽤 된다는 점인데요.

주변 균질성 나쁘지 않고

인프라가 좋아서 인기가 많습니다.

바로 뒤에 있는 힐스테이트중동은

센트럴파크푸르지오보다 2년이나 더 뒤에 지어진 신축인데요.

그럼에도 가격은 더 싼 모습입니다.

아무래도.. 센트럴파크푸르지오가 일조권을 침해하는 이유 때문이 아닐까 싶네요.

그리고 대로변에 있어서 조금 더 시끄러울 수 있구요.

센파푸의 경우에는

모든 인프라는 누리면서

단점은 피하고 있기 때문에 더 비싼 매매/전세 호가를 보이는 것이 아닌가 싶습니다.

최고가 대비 27% 하락된 금액으로

아주 매력적으로 보이네요.

신축이기 때문에 따로 수리비도 들어갈 일이 없고

전세가도 높아서 투자로 매력적으로 보이네요!

다만, 부천이라는 동네 자체가

흐름이 아주 빠른 지역은 아니라 회복까지 조금 더 걸릴 수도 있으니

그 점은 참고하셔야겠습니다.

오늘은 이렇게 총 4개의 단지를 비교해 봤는데요!

같은 투자금이라면

매매가가 비싼 것을 고르는게 답이다!

라는 말이 있습니다.

그래서 비슷한 투자금이라면

중동의 대장인

센트럴파크푸르지오에 투자하는 것이 좋아보입니다.

같은 투자금으로

훨씬 좋은 것을 살 수 있다면

당연히 그렇게 해야겠죠?

그러니 비싸다고 안보지 말고

꼼꼼히 봐야겠습니다^^

안녕하세요.

오늘은 3억대 갭으로 투자할 수 있는

수도권 단지들을 추려봤습니다. 

3억대는 많겠죠~

그래도 조금이라도 더 좋은 곳에

소중한 종잣돈을 넣어야하니

제 나름대로 엄선을 해보았습니다.

바로 시작할게요. 

1. 이문쌍용(2000년/1,318세대)

25평 매매 7억 / 전세 3.9억 / 갭 3.1억

* 시세트래킹 당시보다 전세가가 1천만원 하락하였네요.

이문쌍용은 이문동에 있는 2000년식 대단지 아파트인데요.

특징은 1호선 역세권+중랑천을 끼고 있어 자연환경이 좋다는 점입니다.

아쉬운 점이라면

초등학교까지 도보8분이 걸리기 때문에

아이가 있는 가정에서는 조금 꺼릴 수 있을 것 같습니다.

현재는 학원가도 전무한 모습이네요;;

 

 

지금은 단지 아래쪽으로 주택단지들이 있는데

재개발 지역으로 묶여 곧 분양 예정입니다.

(이문4구역/관리처분인가)

 

 

#이문4구역 이 완료되면

주변 균질성이 좋아질 뿐만 아니라

편의시설도 많이 들어와 인프라가 좋아질 것으로 보입니다.

 

건너편으로는 이미 #래미안라그란데 가 입주 중이고

#이문아이파크 도 25년 11월에 입주 예정입니다.

 

그래서 지금 전세가가 많이 힘을 못 쓰고 있는 상황이네요.

이런 때가 기회가 아닐지...?

상권도 주로 대학교 상권을 중심으로

형성되어 있는 모습입니다.

그나마 외대앞역 아래쪽으로는 시장이 있어

저정도의 상권을 보여줍니다.

입주장의 영향 미추 #토지거래허가구역 재지정 등으로 인한

시장 급변화로 매매가도 하락한 모습이네요.

단지는 관리가 잘 되어 있는데

접근성이 좀 아쉽습니다.

(외대앞역에 살았던 친구도, 어디 가기가 참 애매하고 멀었다고 했습니다;)

광화문 업무지구까지는 환승 없이 32분

강남업무지구까지는 환승2번 44분

여의도업무지구까지는 환승1번 52분입니다.

그래도.. 이만하면 괜찮나요..?

더 좋아지는 환경+나쁘지 않은 업무지구 접근성

최고가 대비 17.3%하락

좋아질 인프라와 저렴한 가격으로 메리트가 있는 단지 같습니다.

 

2. 무지개5단지 청구

25평 매매 7.5억 / 전세 4.5억 / 갭 3억

분당구 구미동에 있는 무지개5단지 청구는

오래되었음에도 단지 관리가 잘 되어 쾌적한 느낌을 주었던 곳입니다.

 

길을 하나 건너야 하긴 하지만 도보로 2분이면

초등학교에 갈 수 있고

탄천도 아주 가까이에 있어 자연환경도 빼어납니다.

 

 

위의 표시는 상권의 표시인데,

무지개마을2단지 앞으로는 학원도 꽤 들어와 있어서

조용하게 아이 키우기 괜찮은 동네입니다.

 

수내~서현쪽으로 학원을 가기도 하겠지만

좀 더 가까이에 보내는 사람들은

죽전쪽으로도 보내지 싶네요.

그리고 무지개4단지는 리모델링이 한창 진행중이라고하네요~~

오리역까지 도보로 20분 가량이 걸리는데

역까지 가는 버스가 많이 있어서 큰 불편함은 없어 보입니다.

저도 분당 임장 당시에 빨간 광역버스가 많이 다녀서

아주 편리하게 이용한 기억이 있습니다.

강남역까지 42분(환승1)

여의도역까지 58분(환승2)

광화문까지 70분(환승x)

판교역 24분(환승1)

광화문 업무지구까지 1시간이 넘어서지만

다른 업무지구까지는 1시간 이내이네요.

특히 엎어지면 코 닿을 판교 업무지구까지 30분 안으로 갈 수 있으니

충분한 직주근접 수요도 있다고 보입니다.

 

매매 거래도 있기는 하지만

전세 거래가 많고,

전세가율도 앞서 본 이문쌍용보다 높은 60%입니다.

그만큼 실사용가치가 높다는 것이겠죠.

95년식의 구축임에도 이정도의 전세가율이 나온다는 것은

그만큼 좋은 입지라는 것을 알 수 있습니다.

최고가도 9억 500만원으로

이문쌍용보다 거의 6천만원 가량이 더 높았네요.

최고가 대비 하락률 17.1%로

아직 안전마진이 있어보입니다.

다만, 투자 시에 수리비를 꼭 고려해야 할 것 같습니다.

3. 장안힐스테이트

24평 매매 8.6억 / 전세 5억 / 갭 3.6억

* 여기도 트래킹 당시와 가격변동이 생겨 갭이 3.6억이 되었네요.

요 단지는..

제가 완전완전 부동산 부린이 시절에 다녀왔다가

반했던 단지인데요~

당시만 해도 동대문구 안에서 신축이기도 하고

브랜드+나름 대단지였기 때문에

쾌적하고 좋다~~하는 생각이 들었습니다.

초등학교까지도 도보 4분

+인근으로 학원가도 많아서 가성비로 아이들 키우기에는 나쁘지 않아보입니다.

앞서 봤던 단지들보다 약 1억이 비싼데요...

입지를 봤을 때

저라면 굳이 이 돈으로 여길? 이라는 생각이 드는 단지입니다.

이유는

역세권이 아니라는 점이 가장 크게 작용하는데요.

장안동에는 저~ 아래쪽에

5호선 장한평역을 제외하면

이렇다할 지하철역이 없습니다.

그래서 모든 역들을 버스로 이동해야합니다.

동대문구 안에서

나름 연식도 괜찮고 브랜드도 괜찮고

상권도 나쁘지 않아 살기에 나쁘지 않지만..

균질성이 썩 좋지는 않고

무엇보다 업무지구까지의 접근성이 모두 애매하다는 점 때문에 아쉬운 입지라고 생각합니다.

지금의 가격은 상품성이 받쳐준 결과이지 않을까 생각합니다.

3월에는 매매 거래가 참 많았네요!!

어디인지 정확하게 기억이 나지는 않지만

어떤 부동산 전문가분이 유튜브에 나와서

여기가 아이키우며 살기 좋다고 했었는데..

그 영향일수도 있겠단 생각이 듭니다.

아니면.. 제가 무언가를 놓치고 있는 것일 수도 있구요.

알려주시면 감사한 마음으로 배우겠습니다^^

4. 관악푸르지오

25평 매매 8억 / 전세 4.6억 / 갭 3.4억

관악푸르지오는 약간 길쭉하게 생겨서

단지 모양이 그렇게 예쁘지는 않은데요.

경사가 있음에도 평탄화 작업을 잘 해서

단차도 많이 느껴지지 않고

단지 정원도 잘 가꿔놓아 매우 쾌적하고 살기 좋아보였습니다!

(반면 바로 아래 관악우성은 연식이 4년밖에 차이가 나지 않는데도, 동별로 단차로 인해

완벽한 단절감을 느낄 수 있답니다. 단지 내부 느낌도 차이가 많이 났어요!! 그래서 보통 두 단지가

1억 가량 차이가 난다고 합니다.)

초등학교까지는 도보 10분으로

다소 아쉬운 거리입니다.

그래도 학교까지 가면

학원가까지는 무리없이 갈 수 있어 보입니다.

2호선도 나름 가까운데요!

현재도 각 업무지구까지의 접근성이 매우 좋습니다.

강남역까지 30분(환승1)

여의도역까지 30분(환승1)

광화문까지 43분(환승1)

28년에 서부선이 들어오면 여의도까지의 접근성이 더욱 좋아질 것으로 보입니다.

경사가 아니었으면~

그 가격이 아니었을거라고 하시더라구요.

(송희구 작가님이 그러셨던 것 같아요)

그만큼 입지는 좋다는 말씀을 하시고 싶으셨던 것 같아요.

가격이 보여주네요!!!

장안힐스테이트와 비슷한 고점이었는데

관악푸르지오는 아직 많이 못 올라온 모습입니다.

최고가 대비 하락률 14.8%

전세가율 57%입니다.

이번 편에서

저의 1등은

관악푸르지오입니다!!

저평가 O

환금성 O

수익률 △

원금보존 △

리스크 O

사실 요즘같은 시기에는

똘똘한 한채를 오래 가져가는게 트렌드이잖아요.

그래서 당장의 수익률과 원금보존의 법칙까지 맞는지는 잘 모르겠으나

장기적으로는 저것들까지도 충족할 수 있을만한 단지라고 생각합니다.

정답지를 살펴봐도..

잘 고른 것 같습니다!!

전고점이 비슷한 장안힐스테이트와 비교했을 때

아직 덜 회복된 관악푸르지오가 좋은 선택으로 보입니다!!

오늘은 여기까지~~

다음시간에는 3억대로 갭투자 가능한 수도권 단지 2탄을 가지고 돌아오겠습니다.

감사합니다:)