[영통, 광명, 동대문]2억대로 살 수 있는 수도권 단지 3탄

 

안녕하세요. 숭슝쓩입니다.

2억대 갭으로 살 수 있는 단지 3탄입니다.

 

 

1탄에서는 1~4번까지

https://sss0507.tistory.com/10

[수도권 소액 갭투자]2억대 갭투자 단지1

2탄에서는 5~9번까지 다뤄봤는데요.

https://sss0507.tistory.com/11

[수도권 소액 갭투자]2억대 갭투자 단지2

 

 

 

 

오늘 3탄에서는 10~14번까지 다뤄보도록 하겠습니다.

동대문의 휘경미소지움

광명시의 광명한진타운

광명의 소하3단지

수원시 영통구의 힐스테이트 영통이 되겠습니다.

 

---

 

1. 휘경미소지움

33평 매매가 7.7억 / 전세가 5억 / 갭 2.7억

 

 

휘경미소지움은 동대문구 휘경동에 위치한

소규모 구축단지입니다.

 

역과의 거리가 조금 애매하고

학교도 멀다는 단점이 있지만

이문 재개발이 완성되어 감에 따라

주변 입지가 좋아지고 있다는 장점이 있는 단지입니다.

 

다만...

또 이문재개발의 바로 수혜를 받는 단지는 아닌데요.

그 이유는 지상철인 경의중앙선이

가로막고 있기 때문입니다.

 

그럼에도 가격적 메리트가 있는 단지입니다.

 

초등학교가 먼 만큼

아이키우는 집보다는

교통이 중요한 신혼부부나

아이가 없는 집에서 찾을만한 단지라고 생각되는데요.

 

그 이유는 업무지구까지의 접근성이 뛰어나다는 것입니다!

강남역까지 46분(환승 2번)

종각역까지 25분(환승 1번)

여의도역까지 45분(환승 2번)

 

3대 업무지구까지

모두 1시간 이내로 접근 가능하네요!!

 

 

세대수가 작은만큼

거래가 아주 활발한 모습은 아니네요.

 

근래 중 가장 핫했던

24년 7-8월에만 매매 거래가 진행됐었네요!

 

최고가 대비 14% 하락한 금액으로

하급지인만큼 회복이 좀 더뎌 보이긴 하네요.

 

---

 

2. 광명한진타운

33평 매매 7.2억 / 전세가 4.5억 / 갭 2.7억

 

 

광명한진타운은 29년차 된 구축 대단지로

7호선 광명사거리역 역세권이라는 특장점이 있습니다.

 

주변이 다 빌라촌으로

균질성은 떨어지지만

역세권+대단지라는 메리트가 큰 곳입니다.

 

아쉬운 점은

학군+주변에 유해시설이 있다는 점입니다.

 

 

학원을 가려면 버스나 지하철을 타야할 것 같네요~

 

 

이런 곳이!

앞으로 더 좋아질 것 같습니다.

주변으로 한진 빼고 다 재개발구역으로 지정되어 있는 것이 보이시나요?

 

그만큼 현재의 균질성은 매우 안좋지만

저것들이 다 개발되고 나면

미니 신도시급으로 재탄생하지 않을까 싶네요.

 

 

 

 

21년 10월 최고가 9억을 찍었고

현재는 최고가 대비 20% 빠져 있는 상황입니다.

가격은 정말 메리트가 있어 보이는데요!!

 

주변에 공급이 많아지기 때문에

전세 세팅 리스크 관리가 꼭꼭 필요해 보입니다!!

 

앞서봤던

휘경미소지움보다.. 힘이 센 단지네요.

세대수+역세권의 힘이 아닐까 하는 생각이 드네요.

 

 

강남역까지 46분(환승 1번)

종각역까지 46분(환승 1번)

여의도역까지 37분(환승 1번)

 

업무지구까지의 접근성도 매우 좋네요!!

3대 업무 지구까지 환승 1번으로 모두 1시간 이내 접근가능하네요.

 

주변 환경이 좋아지고,

업무지구까지의 접근성 좋고,

대단지의 장점을 가진 단지로

 

추후 재개발이 완료되면

신축 밭의 구축으로

가성비 역할을 톡톡히 하지 않을까 하는 생각이 듭니다.

 

---

 

3. 소하3단지

33평 매매가 8억 / 전세가 5.3억 / 갭 2.7억

 

 

 

 

소하3단지는 지난 포스팅에서 다뤘던 신촌휴먼시아1단지 인근에 있는 단지인데요,

신촌휴먼시아보다 좀 더 중심부에 위치해 있씁니다.

 

초등학교, 고등학교를 품고 있고

주변 균질성도 더 좋다는 장점이 있습니다.

 

그리고 단지 앞쪽으로 상권이 알차게 들어차 있어서

학원이용도 용이하고

이마트 등 상권도 편리하게 이용 가능합니다.

 

 

다만 하얀동쪽으로

학원이 더 많이 몰려 있어서

아이들이 버스를 타고 많이들 오가는 모습이었습니다.

버스 한번 타면 집 앞에 딱 내려주니

크게 걱정할 필요 없이

좋은 학원가를 이용할 수 있는 위치에 있습니다.

 

하얀동의 단지들이

너무 오래된 반면

소하동의 단지들은 2000년 중반 이후 지어진 것들로

좀 더 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있습니다.

 

 

철산동은 너무 비싸고,

하얀동은 너무 구축이라

대안으로도 수요가 꽤 있어보입니다.

 

1호선도 가까이 이용할 수 있네요.

바로 아래쪽으로는 기아차 공장이 있어

여기 다니시는 분들으l 수요도 충분해 보입니다.

 

 

 

 

최고가가 10억에 육박한 것을 보니

그만큼 선호도가 높다는 뜻이겠죠?!

 

현재는 최고가 대비

19.5% 하락한 가격으로

아직 전고점을 회복하지 못했습니다.

 

가격은 매력적이지만..!

앞서도 이야기했듯

광명의 공급이 너무 많으니

투자 시 꼭 유의해야 할 것 같습니다.

 

 

소하동의 경우는 너무 외져 있어서

주요 3대 업무지구까지의 접근성을 굳이 볼 필요는 없을 것 같습니다.

 

그런데...

강남역까지 55분(환승 1번)

종각역까지 50분(환승 1번)

여의도역까지 42분(환승 2번)

1시간 이내로 모두 접근 가능하네요!

 

이정도면!?!

접근성도 나쁘지 않네요!!!

 

그래서 최고점이 저렇게까지 높았나봅니다!!

 

---

 

4. 힐스테이트 영통

26평 매매가 8.1억 / 전세가 5.3억 / 갭 2.8억

 

 

 

힐스테이트 영통은 영통구의 대장인데요!

기존 영통구의 대장이

영통동이었는데

 

너무 오래됨에 따라

신축 수요가 강해지면서

망포동으로 대장이 이동했습니다.

 

그 중에서도

역과 가까운

신축 대단지 브랜드 아파트인

힐스테이트 영통이 대장을 꿰찼습니다.

 

초등학교를 품고 있어서

아이들이 길을 건너지 않고

등하교 할 수 있고

망포에서 1등인 망포중학교 배정이라

수요가 높습니다.

 

단지 주변으로 신축들이 다 들어와서

균질성도 매우 뛰어납니다.

 

다만 아쉬운 점이 있다면

망포동 내부에는

이렇다할 상권이 없다는 점인데요.

 

힐스테이트영통의 경우

큰길가를 접하고 있어

길가를 따라 형성된 상가들과

건너편 이마트트레이더스도 쉽게 이용할 수 있답니다.

 

 

---

 

 

최고가는 8.5억으로

최고가 대비 하락률은 4.7%밖에 안되네요.

 

그만큼!! 다른 곳에 비해

빠른 속도로 회복되고 있다는 것 같네요.

 

요즘에는

똘똘한 한채 현상 때문에

옥석가리기가 매우 중요해졌는데요.

 

최고가 대비해서

무조건 많이 빠졌다고 좋은 것이 아니라,

입지가 떨어지고 안 좋기 때문에

못 오르고 있는 것은 아닌지

확인해볼 필요가 있어보입니다.

 

이 단지의 경우에는

좋기 때문에

빠르게 회복하고 있는 것으로

볼 수 있겠네요.

 

---

 

주요 업무지구까지 접근성을 보면

강남역까지 61분(환승 1번)

종각역까지 94분(환승 1번)

여의도역까지 85분(환승 2번)

 

매우 좋지 않습니다.

영통은 주요업무지구까지의 접근성보다는

삼성이라는 대규모, 양질의 일자리가 있는 만큼

삼성과의 직주근접이 더 중요하게 보입니다.

 

---

 

 

앞서 본 단지들을 한 곳에 모아놓고 비교를 해보았는데요.

 

광명 소하3단지> 한진타운> 힐스테이트영통>휘경미소지움 순의

최고가를 보였습니다.

 

힐스테이트영통은 신축에 속하는만큼

더 빨리 반등한 모습입니다.

그만큼 수요가 강하단 뜻이겠지요?!

 

광명의 단지들이

고점 대비 아직 많이 못 오른 모습이지만

공급이 많이 예정되어 있는만큼

주의해야 할 것 같습니다.

 

흠.. 여기서는..

광명은 공급리스크 때문에 탈락

휘경미소지움은 연식과 비역세권, 소규모 단지라는 점에서 탈락

 

힐스테이트영통을 1등으로 뽑아봅니다.

 

이상으로 오늘으 포스팅을 마치고!

다음에 4탄을 가지고 돌아오겠습니다.

 

감사합니다.