수도권 3억대 갭투자 단지 (동대문 이문/장안동, 분당구미동, 관악봉천동)

안녕하세요.

오늘은 3억대 갭으로 투자할 수 있는

수도권 단지들을 추려봤습니다. 

 

 

 

 

3억대는 많겠죠~

그래도 조금이라도 더 좋은 곳에

소중한 종잣돈을 넣어야하니

 

제 나름대로 엄선을 해보았습니다.

바로 시작할게요. 

 

 

 

1. 이문쌍용(2000년/1,318세대)

25평 매매 7억 / 전세 3.9억 / 갭 3.1억

* 시세트래킹 당시보다 전세가가 1천만원 하락하였네요.

 

 

이문쌍용은 이문동에 있는 2000년식 대단지 아파트인데요.

특징은 1호선 역세권+중랑천을 끼고 있어 자연환경이 좋다는 점입니다.

 

아쉬운 점이라면

초등학교까지 도보8분이 걸리기 때문에

아이가 있는 가정에서는 조금 꺼릴 수 있을 것 같습니다.

 

 

현재는 학원가도 전무한 모습이네요;;

 

 

지금은 단지 아래쪽으로 주택단지들이 있는데

재개발 지역으로 묶여 곧 분양 예정입니다.

(이문4구역/관리처분인가)

 

 

#이문4구역 이 완료되면

주변 균질성이 좋아질 뿐만 아니라

편의시설도 많이 들어와 인프라가 좋아질 것으로 보입니다.

 

건너편으로는 이미 #래미안라그란데 가 입주 중이고

#이문아이파크 도 25년 11월에 입주 예정입니다.

 

그래서 지금 전세가가 많이 힘을 못 쓰고 있는 상황이네요.

이런 때가 기회가 아닐지...?

 

상권도 주로 대학교 상권을 중심으로

형성되어 있는 모습입니다.

그나마 외대앞역 아래쪽으로는 시장이 있어

저정도의 상권을 보여줍니다.

 

 

입주장의 영향 미추 #토지거래허가구역 재지정 등으로 인한

시장 급변화로 매매가도 하락한 모습이네요.

 

단지는 관리가 잘 되어 있는데

접근성이 좀 아쉽습니다.

(외대앞역에 살았던 친구도, 어디 가기가 참 애매하고 멀었다고 했습니다;)

 

광화문 업무지구까지는 환승 없이 32분

강남업무지구까지는 환승2번 44분

여의도업무지구까지는 환승1번 52분입니다.

그래도.. 이만하면 괜찮나요..?

 

더 좋아지는 환경+나쁘지 않은 업무지구 접근성

최고가 대비 17.3%하락

 

좋아질 인프라와 저렴한 가격으로 메리트가 있는 단지 같습니다.

 

---

 

2. 무지개5단지 청구

25평 매매 7.5억 / 전세 4.5억 / 갭 3억

분당구 구미동에 있는 무지개5단지 청구는

오래되었음에도 단지 관리가 잘 되어 쾌적한 느낌을 주었던 곳입니다.

 

길을 하나 건너야 하긴 하지만 도보로 2분이면

초등학교에 갈 수 있고

탄천도 아주 가까이에 있어 자연환경도 빼어납니다.

 

 

위의 표시는 상권의 표시인데,

무지개마을2단지 앞으로는 학원도 꽤 들어와 있어서

조용하게 아이 키우기 괜찮은 동네입니다.

 

 

수내~서현쪽으로 학원을 가기도 하겠지만

좀 더 가까이에 보내는 사람들은

죽전쪽으로도 보내지 싶네요.

 

그리고 무지개4단지는 리모델링이 한창 진행중이라고하네요~~

 

오리역까지 도보로 20분 가량이 걸리는데

역까지 가는 버스가 많이 있어서 큰 불편함은 없어 보입니다.

 

저도 분당 임장 당시에 빨간 광역버스가 많이 다녀서

아주 편리하게 이용한 기억이 있습니다.

 

강남역까지 42분(환승1)

여의도역까지 58분(환승2)

광화문까지 70분(환승x)

판교역 24분(환승1)

 

광화문 업무지구까지 1시간이 넘어서지만

다른 업무지구까지는 1시간 이내이네요.

특히 엎어지면 코 닿을 판교 업무지구까지 30분 안으로 갈 수 있으니

충분한 직주근접 수요도 있다고 보입니다.

 

 

 

 

매매 거래도 있기는 하지만

전세 거래가 많고,

전세가율도 앞서 본 이문쌍용보다 높은 60%입니다.

 

그만큼 실사용가치가 높다는 것이겠죠.

95년식의 구축임에도 이정도의 전세가율이 나온다는 것은

그만큼 좋은 입지라는 것을 알 수 있습니다.

 

최고가도 9억 500만원으로

이문쌍용보다 거의 6천만원 가량이 더 높았네요.

 

최고가 대비 하락률 17.1%로

아직 안전마진이 있어보입니다.

 

다만, 투자 시에 수리비를 꼭 고려해야 할 것 같습니다.

 

 

---

3. 장안힐스테이트

24평 매매 8.6억 / 전세 5억 / 갭 3.6억

* 여기도 트래킹 당시와 가격변동이 생겨 갭이 3.6억이 되었네요.

 

 

요 단지는..

제가 완전완전 부동산 부린이 시절에 다녀왔다가

반했던 단지인데요~

당시만 해도 동대문구 안에서 신축이기도 하고

브랜드+나름 대단지였기 때문에

쾌적하고 좋다~~하는 생각이 들었습니다.

 

초등학교까지도 도보 4분

+인근으로 학원가도 많아서 가성비로 아이들 키우기에는 나쁘지 않아보입니다.

 

앞서 봤던 단지들보다 약 1억이 비싼데요...

입지를 봤을 때

저라면 굳이 이 돈으로 여길? 이라는 생각이 드는 단지입니다.

 

 

이유는

역세권이 아니라는 점이 가장 크게 작용하는데요.

 

장안동에는 저~ 아래쪽에

5호선 장한평역을 제외하면

이렇다할 지하철역이 없습니다.

 

그래서 모든 역들을 버스로 이동해야합니다.

 

동대문구 안에서

나름 연식도 괜찮고 브랜드도 괜찮고

상권도 나쁘지 않아 살기에 나쁘지 않지만..

 

균질성이 썩 좋지는 않고

무엇보다 업무지구까지의 접근성이 모두 애매하다는 점 때문에 아쉬운 입지라고 생각합니다.

 

지금의 가격은 상품성이 받쳐준 결과이지 않을까 생각합니다.

 

 

 

3월에는 매매 거래가 참 많았네요!!

 

어디인지 정확하게 기억이 나지는 않지만

어떤 부동산 전문가분이 유튜브에 나와서

여기가 아이키우며 살기 좋다고 했었는데..

그 영향일수도 있겠단 생각이 듭니다.

 

아니면.. 제가 무언가를 놓치고 있는 것일 수도 있구요.

알려주시면 감사한 마음으로 배우겠습니다^^

 

---

 

 

4. 관악푸르지오

25평 매매 8억 / 전세 4.6억 / 갭 3.4억

 

 

관악푸르지오는 약간 길쭉하게 생겨서

단지 모양이 그렇게 예쁘지는 않은데요.

 

경사가 있음에도 평탄화 작업을 잘 해서

단차도 많이 느껴지지 않고

단지 정원도 잘 가꿔놓아 매우 쾌적하고 살기 좋아보였습니다!

 

(반면 바로 아래 관악우성은 연식이 4년밖에 차이가 나지 않는데도, 동별로 단차로 인해

완벽한 단절감을 느낄 수 있답니다. 단지 내부 느낌도 차이가 많이 났어요!! 그래서 보통 두 단지가

1억 가량 차이가 난다고 합니다.)

 

 

초등학교까지는 도보 10분으로

다소 아쉬운 거리입니다.

그래도 학교까지 가면

학원가까지는 무리없이 갈 수 있어 보입니다.

 

 

2호선도 나름 가까운데요!

 

 

현재도 각 업무지구까지의 접근성이 매우 좋습니다.

강남역까지 30분(환승1)

여의도역까지 30분(환승1)

광화문까지 43분(환승1)

 

 

28년에 서부선이 들어오면 여의도까지의 접근성이 더욱 좋아질 것으로 보입니다.

 

경사가 아니었으면~

그 가격이 아니었을거라고 하시더라구요.

(송희구 작가님이 그러셨던 것 같아요)

 

그만큼 입지는 좋다는 말씀을 하시고 싶으셨던 것 같아요.

 

 

가격이 보여주네요!!!

장안힐스테이트와 비슷한 고점이었는데

관악푸르지오는 아직 많이 못 올라온 모습입니다.

 

최고가 대비 하락률 14.8%

전세가율 57%입니다.

 

 

---

이번 편에서

저의 1등은

관악푸르지오입니다!!

 

저평가 O

환금성 O

수익률 △

원금보존 △

리스크 O

 

사실 요즘같은 시기에는

똘똘한 한채를 오래 가져가는게 트렌드이잖아요.

그래서 당장의 수익률과 원금보존의 법칙까지 맞는지는 잘 모르겠으나

장기적으로는 저것들까지도 충족할 수 있을만한 단지라고 생각합니다.

 

 

정답지를 살펴봐도..

잘 고른 것 같습니다!!

 

전고점이 비슷한 장안힐스테이트와 비교했을 때

아직 덜 회복된 관악푸르지오가 좋은 선택으로 보입니다!!

 

 

오늘은 여기까지~~

 

다음시간에는 3억대로 갭투자 가능한 수도권 단지 2탄을 가지고 돌아오겠습니다.

감사합니다:)