숭슝쓩의 블로그

안녕하세요. 숭슝쓩입니다.

오늘은 수도권에서 3억대 갭으로 투자할 수 있는 단지들 소개 2탄입니다.

*모든 투자의 책임은 본인에게 있습니다.

앞에 단지들에 대한 분석글은

이전 포스팅을 참고해주세요.

바로 시작하겠습니다.

1. 전농 sk

24평 매매 7.8억 / 전세 4.2억 / 갭 3.6억

33평 매매 8.8억 / 전세 5.1억/ 갭 3.1억

전농sk는 2000년식의 2000세대 가까운 대단지입니다.

초등학교가 도보로 2분거리에 있고

단지 앞 상가도 매우 잘 들어차 있습니다.

아쉬운 점은,

답십리공원의 영향으로

뒷 동들은 경사가 매우 심하단 것입니다.

그럼에도 대단지+청량리역세권의 영향 안에 있는 지역

+상당한 균질성의 메리트를 가진 단지입니다.

전농뉴타운은 아직도 개발이 진행중인 것으로 보이는데요,

이후 재개발이 모두 완료되면

더 균질성 좋고 살기 좋은 동네가 되지 않을까 싶습니다.

59타입에서 어느 동이 로얄인지에 대해

거주자분께서 잘 정리해주셨네요.

참고하시면 좋을 것 같습니다.

24평형은 두개의 구조로 나뉘어 있는데,

하나는 방2개 화장실 1개+복도식

다른 하나는 방3개 화장실1개+계단식 구조입니다.

같은 평형인데

방의 개수, 그리고 계단식의 차이에 따라

매매가가 차이가 많이 나는 것을 볼 수 있습니다.

그렇지만 아이러니하게도...

상승장때에는 그냥 많이 팔린게 장땡인 모습입니다.

방의 갯수가 더 적지만 세대수가 많은 구조가 더 높은 최고가를 찍었네요.

20평대 대비했을 때

30평대가 아직 회복이 더 느린 것 같습니다.

그래도 매매거래가 꽤 많이 있고,

가격도 차근차근 올라오는 모습이네요.

33평: 최고가 대비 하락률 20%

24평: 최고가 대비 하락률 12%

비슷한 투자금이라면

더 싸고 넓은 33평형을 선택하는 것이 좋겠네요.

래미안위브는 25년 1월 이후

서울 전역에서 15번째로 많이 팔린 단지입니다.

동대문의 (구)대장은 래미안크레시티인데

래미안위브가 거래수가 가장 많았던 건

갭메우기가 아니었을까 추측해봅니다.

전농sk는 래미안위브만큼 신축도 아니고

역세권도 아닌데!

그래도 저정도 거래량을 보여준 것은

그 나름 선호도가 있다는 것이겠죠!?

장안현대홈타운과 장안래미안2차도

10위권에 보이는데..

제가 장안동에서 놓치는 무언가가 있을지도 모르겠네요;;

좀 더 알아봐야겠습니다.

2. 양평 성원

31평 매매 9.2억 / 전세 6억 / 갭 3.2억

양평 성원은 선유도역 역세권에 있는 단지로

32평형대 단일 평수로 이루어져 있습니다.

 

 

주변으로 초중고가 다 모여 있고

역과의 거리도 도보로 13분 정도로 가까운 편입니다.

 

중심 업무지구인 여의도역, 강남역까지 한번에 갈 수 있는

9호선이 있는 곳이기에 소규모 단지임에도

거래가 꽤 활발해 보입니다.

 

아쉬운 점이 있다면 주변 균질성이 너무 떨어지고

나홀로 소규모 단지라 인프라가 부족합니다.

최고가 대비 하락률 11%로

꽤 많이 오른 모습이네요.이게 역세권의 힘인가 봅니다..!

3. 신림푸르지오1차

31평 매매 9억 / 전세 매물 없음(6억 가능) / 갭 3억

신림푸르지오 1차는 21년차 된 대규모 단지입니다.

역세권이라고 하기엔 아쉬운 위치에 있습니다만

거래량에서 볼 수 있듯이

전세수요가 꾸준히, 아주 많은 모습입니다.

매매거래량보다 전세거래량이 많은 이유는

살고는 싶지만.. 사기는 싫은 그런 마음때문이 아닌가 싶습니다.

제가 생각한 이유는

바로 균질성이 매우 떨어진다는 점인데요.

초등학교, 중학교를 품고 있는 단지이지만

주변으로는 모두 빌라촌입니다.

2호선이 지도 상에 보이기는 하지만

모두 1.4km 정도로 도보로 20분 이상 걸립니다.

역세권이라 하기 애매하죠?

그래도 단지 내부는 관리가 잘 되어 있어서

쾌적하고 살기 좋아보였답니다. #영등포푸르지오 와 비슷한 느낌이 드는 단지였어요.

최고가가 11.6억까지 갔던 단지인만큼

아직 2.6억가량 안전마진이 있을 것으로 보이며,

전세 매물 수가 0개라서 전세 맞추기도 어렵지 않아 보입니다.

이 단지야말로

'빌라 밭의 아파트'로

이쪽 동네에 살아야만 하는 사람들의 수요를 끌고 있는 단지가 아닐까 하는 생각이 듭니다.

그렇지만 제가 좋아하는 스타일은 아니네요!

최고가 대비 하락률 22%로

오늘 보는 단지들 중에서는 가장 많이 하락해 있는 모습이네요.

매매거래가 많지 않기 때문에 회복이 더딘 것 같습니다.

4. 센트럴파크푸르지오

35평 매매 11억 / 전세 7.3억 / 갭 3.7억

이번 3억갭 단지 소개편에서 처음으로 나오는

신축 단지네요!!

부천 중동 신도시에 있는 주상복합인 센트럴파크푸르지오입니다.

주상복합인만큼 용적률이 900%에 육박하네요.

여기가 대장인 이유는요!

주변에 다 갖췄기 때문인데요.

강남까지 한번에 갈 수 있는 7호선과

좌 현백, 우 롯백

생활 편의시설인 이마트까지 다 갖췄답니다.

그리고 부천사람들이 사랑하는 부천아트센터와 중앙공원까지

바로 옆, 뒤로 끼고 있네요.

아쉬운 점이라면 초등학교까지와 거리가 꽤 된다는 점인데요.

주변 균질성 나쁘지 않고

인프라가 좋아서 인기가 많습니다.

바로 뒤에 있는 힐스테이트중동은

센트럴파크푸르지오보다 2년이나 더 뒤에 지어진 신축인데요.

그럼에도 가격은 더 싼 모습입니다.

아무래도.. 센트럴파크푸르지오가 일조권을 침해하는 이유 때문이 아닐까 싶네요.

그리고 대로변에 있어서 조금 더 시끄러울 수 있구요.

센파푸의 경우에는

모든 인프라는 누리면서

단점은 피하고 있기 때문에 더 비싼 매매/전세 호가를 보이는 것이 아닌가 싶습니다.

최고가 대비 27% 하락된 금액으로

아주 매력적으로 보이네요.

신축이기 때문에 따로 수리비도 들어갈 일이 없고

전세가도 높아서 투자로 매력적으로 보이네요!

다만, 부천이라는 동네 자체가

흐름이 아주 빠른 지역은 아니라 회복까지 조금 더 걸릴 수도 있으니

그 점은 참고하셔야겠습니다.

오늘은 이렇게 총 4개의 단지를 비교해 봤는데요!

같은 투자금이라면

매매가가 비싼 것을 고르는게 답이다!

라는 말이 있습니다.

그래서 비슷한 투자금이라면

중동의 대장인

센트럴파크푸르지오에 투자하는 것이 좋아보입니다.

같은 투자금으로

훨씬 좋은 것을 살 수 있다면

당연히 그렇게 해야겠죠?

그러니 비싸다고 안보지 말고

꼼꼼히 봐야겠습니다^^